Znalci se při ocenění v insolvenci mýlí až o polovinu

Ocenění majetkové podstaty je důležitou součástí insolvenčního řízení. Výsledky ocenění jsou určující pro řadu rozhodnutí a ovlivňují průběh insolvenčního procesu. Jaké výsledky to ale jsou? Jaký je jejich vztah k realitě, jaká je jejich vypovídací schopnost a jak k nim znalec dospěl? Pojďme se na tuto problematiku podívat z blízka.

Výsledky znaleckého ocenění hrají významnou roli při rozhodování o tom, jakým způsobem bude úpadek společnosti řešen, když se na základě výsledků znalce rozhoduje, zda bude výhodnější reorganizace nebo konkurz. Právě v rámci varianty konkurzu znalec oceňuje majetkovou postatu a simuluje její rozprodej. Poměr hodnoty zajištěného a nezajištěného majetku v rámci majetkové podstaty pak hraje roli při rozdělení výtěžku mezi zajištěné a nezajištěné věřitele z prodeje majetkové podstaty jednou smlouvou. Tento poměr je také stanoven na základě výsledků znalce.

Ocenění a realita

Úkolem znalce je ocenit jednotlivé položky majetkové podstaty tak, jak jsou sepsány insolvenčním správcem ke dni prohlášení úpadku dlužníka. Z hlediska ocenění se tak jedná zpravidla o poměrně rutinní záležitost, kdy každá z položek majetku je oceněna postupem, který odpovídá jejímu charakteru. Jedná-li se tedy například o nemovitost, znalec zpravidla zvolí ocenění založené na výnosech z pronájmu nebo ocenění založené na nabídkových cenách srovnatelných nemovitostí. Pokud se jedná o pohledávky, zabývá se znalec jejich kvalitou, tedy zda jsou z právního hlediska vymahatelné, datem splatnosti, případně bonitou dlužníka. Také další položky majetku mají svůj specifický oceňovací postup. Výsledkem je pak jediné číslo, které stanovuje jaká je hodnota majetkové podstaty jako celku, a které ovlivňuje další postup insolvenčního řízení. Jaký je vztah tohoto čísla k realitě? Dosavadní zkušenosti ukazují, že tento vztah je většinou slabý.

Znalecké ocenění majetkové podstaty lze poměrně snadno konfrontovat s realitou, protože prodej majetkové podstaty jako celku, nebo její postupný rozprodej, je častou variantou v rámci řešení úpadku dlužníka formou konkurzu. Jak taková konfrontace s realitou dopadá? Dosavadní zkušenosti ukazují, že špatně. Z neoficiálních statistik peněžních ústavů, které jsou často významnými věřiteli a s insolvenčním řízením mají bohaté zkušenosti, vyplývá, že cena, za kterou je majetková podstata zpeněžena, se pohybuje v průměru na úrovni 50 % hodnoty stanovené znalcem. Tuto skutečnost potvrzují také výzkumy provedené v této oblasti oceňování podniku.

 Není hodnota jako hodnota

Jak je možné, že se znalci takto významně mýlí? Abychom si mohli na tuto otázku odpovědět, je třeba se podrobněji zabývat tím, co je vlastně přesně úkolem znalce. Zadání pro znalce vyplývá z insolvenčního zákona, kde je požadováno ocenění majetkové podstaty dlužníka na úrovni ceny obvyklé. Cena obvyklá je definována zákonem o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Takto definovaná hodnota bývá v praxi ztotožňována s hodnotou tržní. Ta je pro změnu popsána v mezinárodních oceňovacích standardech jako odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotný prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Ačkoli dvě výše uvedené definice hodnot nelze ztotožňovat, v praxi se tak děje, a znalci tak v rámci insolvence stanovují cenu obvyklou, nebo též tržní hodnotu majetkové podstaty. Jak je tedy možné, že když se ve finále majetková podstata zpeněží, je realizovaná cena v průměru o polovinu nižší než znalcem stanovená tržní hodnota? Vždyť majetek je přeci také zpeněžen prostřednictvím trhu.

Není trh jako trh

Zkuste si nyní sami odpovědět na následující otázky. Je prostředí insolvenčního řízení a proces zpeněžení majetkové podstaty obvyklým obchodním stykem? Lze prodávajícího v rámci insolvence označit za ochotného? Je při insolvenci dostatek času a prostoru pro náležitý marketing při prodeji majetku? Dosavadní praxe insolvenčních řízení nám napovídá, že odpovědi na položené otázky jsou spíše negativní. Prostředí insolvenčního řízení tedy svým charakterem neodpovídá definici hodnoty, jejíž stanovení je znalci zadáno zákonem.

Prostředí insolvence se odlišuje od obvyklého obchodního styku především charakterem investorů, kteří se v této oblasti pohybují a jejichž záměrem je často pouze levně nakoupit majetek a dále ho přeprodat. Insolvence je sama o sobě vnímána natolik negativně, že nejenže investoři nejsou ochotni platit obvyklou cenu, ale také insolvenční správci mají často pocit, že majetek musí zpeněžit výrazně pod cenou. Tato negativní pověst insolvenčního řízení ve spojení s častou snahou o co nejrychlejší zpeněžení bez ohledu na dosažitelný výtěžek způsobuje nedostatečný prostor pro provedení marketingu před samotným prodejem majetku a vytipování a oslovení vhodných investorů pro daný druh majetku.

Prostředí insolvence svým charakterem daleko více připomíná nucený prodej než obvyklý obchodní styk. Nucený prodej je vyvolán nějakou okolností, v tomto případě platební neschopností, nebo předlužením a následným úpadkem dlužníka, která je následně řešena mimo vliv dlužníka, a jeho majetek je tak prodáván za jiných než obvyklých tržních okolností. Empirické studie pocházející z trhu s nemovitostmi v USA přitom ukazují, že hodnota dosažitelná při nuceném prodeji majetku je zpravidla o 20 – 30 % nižší než hodnota tržní, tedy hodnota srovnatelného majetku, jehož prodej není vynucen specifickými okolnostmi.

Je třeba správně interpretovat. Ale co dál?

Pomineme-li možnost chyb při ocenění, pak znalec i při metodologicky správném postupu, pokud se bude řídit zákonem a stanovovat cenu obvyklou, nestanoví hodnotu majetku, která by odpovídala ceně, za kterou bude tento majetek s vysokou pravděpodobností zpeněžen. Výsledek znaleckého ocenění majetkové podstaty je proto nutné interpretovat ve vztahu k definici ceny obvyklé a nehledat v této hodnotě něco, co v ní není obsaženo.

Jakkoli můžeme pochopením specifických okolností insolvence a správnou interpretací vysvětlit disproporci mezi výsledkem znaleckého ocenění a cenou realizovanou následně při zpeněžení majetkové podstaty, zůstává zde skutečnost, že insolvenční proces je aktivně ovlivňován výsledkem ocenění, které jednoduše neodpovídá a z definice ani nemůže odpovídat realitě insolvence. Tato skutečnost je problematická především při posuzování výhodnosti jednotlivých variant řešení úpadku. Zvláště v tomto případě by měl znalec pečlivě zvážit svůj postup, neřídit se slepě zákonem, a spíše než cenu obvyklou majetkové podstaty stanovovat kategorii hodnoty, která by lépe odpovídala realitě insolvenčního řízení (např. hodnota nuceného prodeje).

 

Roman Čibera
Oceňování aktiv
Assets Valuation

EQUITA Consulting s.r.o.
znalecký ústav