„Jedná se o jedinečnou investiční příležitost.“ uvedla generální ředitelka ÚZSVM Kateřina Arajmu v roce 2021. Majetkový úřad (ÚZSVM) nabízel Palác Broadway v aukci v září 2021, v březnu a v srpnu roku 2022 a letos březnu. Ani na počtvrté se nenašel kupec a skvělá investiční příležitost je stále v majetku státu.
Vyvolávací cena klesla z 1,05 miliardy na 990 miliónů korun. 5% sleva nikoho neoslovila. Kde je problém? Významná funkcionalistická stavba, sice nemovitá kulturní památka, ale v lukrativní části Prahy 1 v ulicích Na Příkopě a Celetné. A ani po slevě žádný zájem investorů.
Sám úřad uvádí, že:
- palác Broadway je pronajat na dobu 50 let do 31. 3. 2048,
- nájemce je oprávněn požádat o prodloužení doby nájmu,
- nájemce má přednostní právo koupě.
Přitom nájemce je povinen:
- svým nákladem provádět obvyklou údržbu, preventivní kontroly a revize,
- platit valorizované nájemné (2020 činilo 29.593.093 Kč, v roce 2021 činilo 30.540.072 Kč).
V budově je k dispozici 8 708 m2 užitných ploch z celkových cca 10 000 m2 podlahových ploch. Předpokládejme, že proběhla indexace nájemného, a to nyní činí 35 mil. Kč/rok.
Hodnota věci je většinou dána jejím užitkem. V případě Paláce bude výnosem indexované smluvené nájemné až do počátku roku 2048. Za předpokladu obvyklého yieldu pro tuto nemovitost ve výši 5,25% získáme jednoduchou trojčlenkou, přímou kapitalizací, částku 670 mil. Kč. Ani přesnějším výpočtem s využitím DCF a aplikací obvyklého nájemného po uplynutí nájemní smlouvy se nedostaneme k významně vyšší hodnotě, jsme na částce cca 720 mil. Kč. Pokud by nebyl Palác zatížen nájemní smlouvou, pohybujeme se pod hranicí 900 mil. Kč.
S vyvolávací cenou se dopočtem yieldu (nájem / kupní cena) pohybujeme na 3,5%! A to je naprosto mimo realitu, porovnejte prime yieldy. Přitom Palác Broadway ani zdaleka není „prémiová“ budova.
I tak lze konstatovat, že obdobné investiční příležitosti jsou poměrně vzácné, ale i pro investora s motivací zvláštní obliby, musí dávat ekonomický smysl. Kde se však stala chyba? Proč již napočtvrté byl ÚZSVM v prodeji neúspěšný? V anonci nejspíš ne, o dražbách informovala všechna média a i konzuláty, včetně generálního konzulátu v New Yorku. ÚZSVM je nepochybně odborně schopný, neb realizuje prodeje majetků všeho druhu jak na běžícím pásu. Jenže je většinou vázán názorem znalce ve znaleckém posudku. Jde o prodej majetku ve vlastnictví státu.
Podkladem pro aukci byl též pět let starý znalecký posudek, resp. jeho dodatek. Znalec zde provedl ocenění na bázi porovnání, výnosů a též stanovil cenu zjištěnou. Ale nikde nenajdete zohlednění skutečné situace ohledně užitku, tj. reálných výnosů z Paláce. Z posudku se dozvíte, že smluvní nájem je nižší, než který lze na trhu dosahovat. Ale do ocenění tato skutečnost promítnuta není. Není cílem kritizovat znalecký posudek ani znalce. Zarazí však, že si této skutečnosti nevšimnou profesionálové, kteří realitní trh znají a denně na něm operují. Proč si Úřad nenechal zpracovat aktuální posudek, v miliardové transakci jistě zanedbatelný výdaj i v porovnání s náklady zbytečných aukcí, lze jen spekulovat. Neochota znalců spolupracovat s Úřadem? Důvodem mohou být i smluvní požadavky na znalce, ke kterým se ve spolupráci s ÚZSVM musí zavázat. Některé, jako požadavek kombinovat výnosové ocenění s nákladovým při oceňování staveb výnosovým způsobem, nebo zohlednění nákladů Úřadu v ocenění, jsou v rozporu nejen s mezinárodními oceňovacími standardy, ale i se zákonem o oceňování, a nakonec i s rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 2214/2010.
A tak si počkejme na další aukci, snad se najde kupec, jehož motivace bude silnější než ekonomické aspekty. I když, právě od toho jsou aukce, ale bez příhozu to nepůjde.
