Telefon: +420 224 815 521
    Equita
    • Domů
    • O nás
    • Služby
      • Oceňování
      • Stavebnictví
      • Spory
      • Znalecká kancelář
    • Články
    • Reference
    • Kariéra
    • Kontakt
    • Hledat
    • Menu Menu
    News

    Znalci se při ocenění v insolvenci mýlí až o polovinu

    Ocenění majetkové podstaty je důležitou součástí insolvenčního řízení. Výsledky ocenění jsou určující pro řadu rozhodnutí a ovlivňují průběh insolvenčního procesu. Jaké výsledky to ale jsou? Jaký je jejich vztah k realitě, jaká je jejich vypovídací schopnost a jak k nim znalec dospěl? Pojďme se na tuto problematiku podívat z blízka.

    Výsledky znaleckého ocenění hrají významnou roli při rozhodování o tom, jakým způsobem bude úpadek společnosti řešen, když se na základě výsledků znalce rozhoduje, zda bude výhodnější reorganizace nebo konkurz. Právě v rámci varianty konkurzu znalec oceňuje majetkovou postatu a simuluje její rozprodej. Poměr hodnoty zajištěného a nezajištěného majetku v rámci majetkové podstaty pak hraje roli při rozdělení výtěžku mezi zajištěné a nezajištěné věřitele z prodeje majetkové podstaty jednou smlouvou. Tento poměr je také stanoven na základě výsledků znalce.

    Ocenění a realita

    Úkolem znalce je ocenit jednotlivé položky majetkové podstaty tak, jak jsou sepsány insolvenčním správcem ke dni prohlášení úpadku dlužníka. Z hlediska ocenění se tak jedná zpravidla o poměrně rutinní záležitost, kdy každá z položek majetku je oceněna postupem, který odpovídá jejímu charakteru. Jedná-li se tedy například o nemovitost, znalec zpravidla zvolí ocenění založené na výnosech z pronájmu nebo ocenění založené na nabídkových cenách srovnatelných nemovitostí. Pokud se jedná o pohledávky, zabývá se znalec jejich kvalitou, tedy zda jsou z právního hlediska vymahatelné, datem splatnosti, případně bonitou dlužníka. Také další položky majetku mají svůj specifický oceňovací postup. Výsledkem je pak jediné číslo, které stanovuje jaká je hodnota majetkové podstaty jako celku, a které ovlivňuje další postup insolvenčního řízení. Jaký je vztah tohoto čísla k realitě? Dosavadní zkušenosti ukazují, že tento vztah je většinou slabý.

    Znalecké ocenění majetkové podstaty lze poměrně snadno konfrontovat s realitou, protože prodej majetkové podstaty jako celku, nebo její postupný rozprodej, je častou variantou v rámci řešení úpadku dlužníka formou konkurzu. Jak taková konfrontace s realitou dopadá? Dosavadní zkušenosti ukazují, že špatně. Z neoficiálních statistik peněžních ústavů, které jsou často významnými věřiteli a s insolvenčním řízením mají bohaté zkušenosti, vyplývá, že cena, za kterou je majetková podstata zpeněžena, se pohybuje v průměru na úrovni 50 % hodnoty stanovené znalcem. Tuto skutečnost potvrzují také výzkumy provedené v této oblasti oceňování podniku.

     Není hodnota jako hodnota

    Jak je možné, že se znalci takto významně mýlí? Abychom si mohli na tuto otázku odpovědět, je třeba se podrobněji zabývat tím, co je vlastně přesně úkolem znalce. Zadání pro znalce vyplývá z insolvenčního zákona, kde je požadováno ocenění majetkové podstaty dlužníka na úrovni ceny obvyklé. Cena obvyklá je definována zákonem o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Takto definovaná hodnota bývá v praxi ztotožňována s hodnotou tržní. Ta je pro změnu popsána v mezinárodních oceňovacích standardech jako odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotný prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

    Ačkoli dvě výše uvedené definice hodnot nelze ztotožňovat, v praxi se tak děje, a znalci tak v rámci insolvence stanovují cenu obvyklou, nebo též tržní hodnotu majetkové podstaty. Jak je tedy možné, že když se ve finále majetková podstata zpeněží, je realizovaná cena v průměru o polovinu nižší než znalcem stanovená tržní hodnota? Vždyť majetek je přeci také zpeněžen prostřednictvím trhu.

    Není trh jako trh

    Zkuste si nyní sami odpovědět na následující otázky. Je prostředí insolvenčního řízení a proces zpeněžení majetkové podstaty obvyklým obchodním stykem? Lze prodávajícího v rámci insolvence označit za ochotného? Je při insolvenci dostatek času a prostoru pro náležitý marketing při prodeji majetku? Dosavadní praxe insolvenčních řízení nám napovídá, že odpovědi na položené otázky jsou spíše negativní. Prostředí insolvenčního řízení tedy svým charakterem neodpovídá definici hodnoty, jejíž stanovení je znalci zadáno zákonem.

    Prostředí insolvence se odlišuje od obvyklého obchodního styku především charakterem investorů, kteří se v této oblasti pohybují a jejichž záměrem je často pouze levně nakoupit majetek a dále ho přeprodat. Insolvence je sama o sobě vnímána natolik negativně, že nejenže investoři nejsou ochotni platit obvyklou cenu, ale také insolvenční správci mají často pocit, že majetek musí zpeněžit výrazně pod cenou. Tato negativní pověst insolvenčního řízení ve spojení s častou snahou o co nejrychlejší zpeněžení bez ohledu na dosažitelný výtěžek způsobuje nedostatečný prostor pro provedení marketingu před samotným prodejem majetku a vytipování a oslovení vhodných investorů pro daný druh majetku.

    Prostředí insolvence svým charakterem daleko více připomíná nucený prodej než obvyklý obchodní styk. Nucený prodej je vyvolán nějakou okolností, v tomto případě platební neschopností, nebo předlužením a následným úpadkem dlužníka, která je následně řešena mimo vliv dlužníka, a jeho majetek je tak prodáván za jiných než obvyklých tržních okolností. Empirické studie pocházející z trhu s nemovitostmi v USA přitom ukazují, že hodnota dosažitelná při nuceném prodeji majetku je zpravidla o 20 – 30 % nižší než hodnota tržní, tedy hodnota srovnatelného majetku, jehož prodej není vynucen specifickými okolnostmi.

    Je třeba správně interpretovat. Ale co dál?

    Pomineme-li možnost chyb při ocenění, pak znalec i při metodologicky správném postupu, pokud se bude řídit zákonem a stanovovat cenu obvyklou, nestanoví hodnotu majetku, která by odpovídala ceně, za kterou bude tento majetek s vysokou pravděpodobností zpeněžen. Výsledek znaleckého ocenění majetkové podstaty je proto nutné interpretovat ve vztahu k definici ceny obvyklé a nehledat v této hodnotě něco, co v ní není obsaženo.

    Jakkoli můžeme pochopením specifických okolností insolvence a správnou interpretací vysvětlit disproporci mezi výsledkem znaleckého ocenění a cenou realizovanou následně při zpeněžení majetkové podstaty, zůstává zde skutečnost, že insolvenční proces je aktivně ovlivňován výsledkem ocenění, které jednoduše neodpovídá a z definice ani nemůže odpovídat realitě insolvence. Tato skutečnost je problematická především při posuzování výhodnosti jednotlivých variant řešení úpadku. Zvláště v tomto případě by měl znalec pečlivě zvážit svůj postup, neřídit se slepě zákonem, a spíše než cenu obvyklou majetkové podstaty stanovovat kategorii hodnoty, která by lépe odpovídala realitě insolvenčního řízení (např. hodnota nuceného prodeje).

     

    Roman Čibera
    Oceňování aktiv
    Assets Valuation

    EQUITA Consulting s.r.o.
    znalecký ústav

    3. 8. 2015/ Leos
    https://equita.cz/wp-content/uploads/2018/05/services2.jpg 1000 1000 Leos https://equita.cz/wp-content/uploads/2020/02/equita-logo-original-2020.png Leos2015-08-03 18:29:402021-01-15 12:08:32Znalci se při ocenění v insolvenci mýlí až o polovinu
    News

    Riziková prémie trhu – konference ACEB 2014

    Náš kolega uvede ve dnech 13. a 14. listopadu příspěvek zabývající se rizikovou prémií trhu pro výnosové ocenění podniku v rámci mezinárodní ekonomické konference v Singapuru.

    Příspěvek bude presentován v rámci hlavního programu Asia Conference on Economics and Business Research a zabývá se rizikovou prémií trhu (ERP) jakožto jednou ze základních komponentů pro výpočet diskontní míry v rámci výnosového ocenění podniku. Řešeny jsou metody odhadu ERP ve vazbě na makroekonomické indikátory a jejich očekávaný vývoj. Příspěvek je úvodníkem pro navazující výzkum, který bude zaměřen na dopady odhadu ERP a její použití na ocenění veřejně neobchodovaných společností.

    Článek byl zpracován v rámci výzkumného projektu Vysoké školy ekonomické v Praze.

    11. 11. 2014/ Leos
    https://equita.cz/wp-content/uploads/2018/05/services3.jpg 1000 1000 Leos https://equita.cz/wp-content/uploads/2020/02/equita-logo-original-2020.png Leos2014-11-11 18:26:572021-06-29 12:31:25Riziková prémie trhu – konference ACEB 2014
    News

    Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy

    V Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky, dne 27.2.2014, se uskutečnil seminář „Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy„. Záštitu nas seminářem převzal ministr dopravy pan Antonín Prachař a předseda Hospodářského výboru pan Ivan Pilný. Seminář pořádala Asociace financování infrastruktury pro mobilitu (AFIM). Zúčastnilo se ho řada poslanců a senátorů, pracovníků ministerstev a jim podřízených organizací a též odborná veřejnost (prof. Michal Mejstřík, ing. Luděk Sosna, prof. Karel Pospíšil, ing. Bořivoj Kačena, prof. Václav Cempírek, ing Petr Forman, mgr. Vojtěch Hromíř a další). Ředitel společnosti EQUITA Consulting, pan Leoš Klimt přednesl příspěvek, jehož cílem bylo shrnutí role znalce v procesu výstavby dopravní infrastruktury v České republice, se zaměřením se na dopady legislativních změn po 1.2.2013.

    Příspěvek pojednával o následujících tématech:

    • role znalce při majetkoprávních činnostech (výkupy, nájmy, odnětí a omezení vlastnických práv)
    • zákonné požadavky na výsledné ceny
    • definice ceny obvyklé / ceny zjištěné / hodnoty = Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) a Evropské oceňovací standardy (EVS)
    • činnost znalce, způsoby ocenění, rozpor mezi požadavky „vyvlastňovacích“ zákonů a zákona o oceňování majetku
    • rozdíl v novelizovaných úpravách
    • důvody „zastavení“ majetkoprávních činností
    V závěru Leoš Klimt definoval zásadní problémy:
    • Rozvoj dopravní infrastruktury České republiky je závislý především na rychlé majetkoprávní přípravě staveb.
    • Snahy politiků a lobistů přivést do sektoru dostatečné množství investičních prostředků se míjí účinkem, jako největším retardačním faktorem se jeví nekompatibilita, nesrozumitelnost a nestálost legislativy.
    • Problematiku je třeba chápat a řešit komplexně, jak pro dopravní infrastrukturu, tak i pro vodní a technickou infrastrukturu.
    a nastínil možnosti řešení z časových hledisek:

    Krátkodobé řešení

    • prosazení limitu minimální jednotkové ceny za m2do Výměru MF ČR, kterým se vydává Seznam regulovaných cen (výměr MF ČR řady 01)
      • dosažení predikovatelnosti minimální ceny (rovněž také z důvodů možnosti plánovat finanční náklady na výkupy)
      • problém existence dvou právních předpisů pro metodické stanovení (určení) ceny pozemku s výjimkou stavebního pozemku. Na straně jedné zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku s jeho prováděcí vyhláškou a Výměrem č.01/2014, na straně druhé však zák.č.416/2009 Sb. ve znění zák.č.405/2012 Sb.
    • provizorní řešení

    Střednědobé řešení

    • zrušit pasáže týkající se oceňování v zák.č.416/2006 ve znění zák.č.405/2012 Sb., (využít osvědčené postupy)
    • tj. částečný návrat do původního stavu

    Dlouhodobé řešení (systémové)

    • sladit zákony č.183/2006 Sb., 219/2000 Sb., 416/2006 Sb. (ve znění 405/2012 Sb.), 458/2000 Sb., 127/2005 Sb., 274/2000 Sb., 254/2000 Sb., 13/1997 Sb., 266/1994 Sb., atd. a dále též správní řád
    • změna Ústavy (viz Německo) ohledně velkých staveb infrastruktury (zákon)
    • zavedení systému garantovaných cen (pravidla neměnné po celou dobu majetkoprávní přípravy, realizace a majetkoprávního vypořádání stavby)
    27. 2. 2014/ Leos
    https://equita.cz/wp-content/uploads/2018/05/services1.jpg 1000 1000 Leos https://equita.cz/wp-content/uploads/2020/02/equita-logo-original-2020.png Leos2014-02-27 18:26:172021-01-15 12:08:58Dopravní infrastruktura a potřeba změny legislativy
    News

    Schůze věřitelů přijala znalecký posudek – ECM

    Městský soud v Praze ustanovil znalcem za účelem ocenění majetkové podstaty v insolvenční věci dlužníka ECM REAL ESTATE INVESTMENTS A.G., se sídlem 2 Charles de Gaulle, Lucemburské velkovévodství, L-1653 (dále Dlužník) naši společnost EQUITA Consulting, s.r.o.

    EQUITA zpracovala znalecký posudek, ve kterém jsme ocenili majetkovou podstatu Dlužníka (pro potřeby § 153, odstavce 1, IZ) a dále jsme stanovili předpokládanou výši plnění, které věřitelé obdrží v případě, že by byl úpadek Dlužníka řešen konkursem.

    Na schůzi věřitelů konané dne 22. ledna 2013, která byla svolána za účelem projednání a schválení znaleckého posudku, věřitelé odsouhlasili znalecký posudek.

    Ve znaleckém posudku byla vyčíslena majetková podstata na částku 1,160.925.000,-Kč. Ocenění navazovalo na původní znalecký posudek, který na schůzi věřitelů konané dne 5. září 2012 věřitelé neodsouhlasili. Důvodem byly skutečnosti, o kterých znalec nebyl informován a mohly (resp. měly) dopad na ocenění majetkové podstaty. Věřitelé, stejně tak Dlužník, v průběhu schůze konstatovali, že znalecký posudek je zpracován odborně, s náležitou péčí a komplexně řeší danou problematiku. Schůze věřitelů rozhodla, že EQUITA zpracuje aktualizaci ocenění a následně poskytla EQUITĚ doplňující podklady.

     

    Podle § 155 odst. 3 IZ po projednání znaleckého posudku rozhodne schůze věřitelů o tom, zda jej schvaluje; usnesení schůze věřitelů o schválení znaleckého posudku je přijato, jestliže z věřitelů přihlášených ke dni předcházejícímu konání schůze věřitelů pro ně hlasovaly nejméně dvě třetiny všech přítomných věřitelů, počítáno podle výše pohledávek.

    22. 1. 2013/ Leos
    https://equita.cz/wp-content/uploads/2018/05/services3.jpg 1000 1000 Leos https://equita.cz/wp-content/uploads/2020/02/equita-logo-original-2020.png Leos2013-01-22 18:23:272021-01-15 12:09:05Schůze věřitelů přijala znalecký posudek – ECM
    Strana 2 z 212

    Nejnovější příspěvky

    • Yield 3,5% nepokořen, Palác Broadway se neprodal 16. 3. 2023
    • Adventní koncert pro Výbor dobré vůle 15. 11. 2022
    • Zásadní roli hrají posudky 19. 9. 2022
    • PF 2022 20. 12. 2021
    • Best of Realty – Vila Na Petřinách 19. 2. 2021

    Štítky

    insolvence konference legislativa nemovitosti sponzorství znalecký posudek

    Archivy

    • Březen 2023
    • Listopad 2022
    • Září 2022
    • Prosinec 2021
    • Únor 2021
    • Leden 2021
    • Prosinec 2020
    • Listopad 2020
    • Březen 2019
    • Srpen 2015
    • Listopad 2014
    • Únor 2014
    • Leden 2013
    Link to: Kontakt

    Máte nějaké otázky? Neváhejte nás kontaktovat!

    Ať už máte jasnou představu o Vašich požadavcích na ocenění nebo potřebujete komunikovat možný postup a odbornou podporu, jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit v případě jakýchkoliv dalších dotazů.

    SÍDLO SPOLEČNOSTI

    EQUITA Consulting s.r.o. | Truhlářská 3/1108, 110 00, Praha 1

    GPS: 50°5’22.600″N, 14°25’42.823″E
    Tel: +420 224 815 521 nebo +420 226 218 825 | Email: equita@equita.cz
    IČ: 257 61 421 | DIČ: CZ25761421

    POBOČKY

    Benešov | Brno | Č. Budějovice | K. Vary | Liberec | Nová Paka | Ostrava | Pelhřimov | Praha | Teplice

    O nás | Služby | Články | Reference | Kontakt

    © 2022 – EQUITA Consulting s.r.o.  |  MPdigi & AteLyer

    Scroll to top
    Equita
    Spravovat Souhlas s cookies
    Abychom poskytli co nejlepší služby, používáme k ukládání a/nebo přístupu k informacím o zařízení, technologie jako jsou soubory cookies. Souhlas s těmito technologiemi nám umožní zpracovávat údaje, jako je chování při procházení nebo jedinečná ID na tomto webu. Nesouhlas nebo odvolání souhlasu může nepříznivě ovlivnit určité vlastnosti a funkce.
    Funkční Vždy aktivní
    Technické uložení nebo přístup je nezbytně nutný pro legitimní účel umožnění použití konkrétní služby, kterou si odběratel nebo uživatel výslovně vyžádal, nebo pouze za účelem provedení přenosu sdělení prostřednictvím sítě elektronických komunikací.
    Předvolby
    Technické uložení nebo přístup je nezbytný pro legitimní účel ukládání preferencí, které nejsou požadovány odběratelem nebo uživatelem.
    Statistické
    Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro statistické účely. Technické uložení nebo přístup, který se používá výhradně pro anonymní statistické účely. Bez předvolání, dobrovolného plnění ze strany vašeho Poskytovatele internetových služeb nebo dalších záznamů od třetí strany nelze informace, uložené nebo získané pouze pro tento účel, obvykle použít k vaší identifikaci.
    Marketingové
    Technické uložení nebo přístup je nutný k vytvoření uživatelských profilů za účelem zasílání reklamy nebo sledování uživatele na webových stránkách nebo několika webových stránkách pro podobné marketingové účely.
    Spravovat možnosti Spravovat služby Spravovat dodavatele Přečtěte si více o těchto účelech
    Zobrazit předvolby
    {title} {title} {title}